생애첫주택 대출 한도 실제 산정 방식 — 은행이 말 안 해주는 구조

 생애첫주택 대출 한도 실제 산정 방식 — 은행이 말 안 해주는 구조

생애첫주택 대출 한도 실제 산정 방식 — 은행이 말 안 해주는 구조

🏡 생애첫주택 대출 한도 실제 산정 방식 — 은행이 말 안 해주는 구조

생애첫주택 대출은 디딤돌대출·보금자리론·특례대출 등 다양한 상품으로 진행되지만,

그 어떤 상품이든 대출 한도는 동일한 ‘심사 공식’을 통해 결정됩니다.

그런데 문제는, 은행 창구에서는 보통
“소득·DTI·DSR에 따라 한도가 결정됩니다”
정도만 알려주고, 실제 계산 구조는 거의 설명해주지 않습니다.

이 글에서는 실제 심사 계산 방식 그대로
✔ LTV →
✔ 담보가치 →
✔ 총부채원리금 →
✔ 상환능력(DSR) →
✔ 소득별 대출가능액
까지 은행이 내부적으로 계산하는 순서대로 완전히 공개합니다.

1. 생애첫주택 대출 한도를 결정하는 4가지 축

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생애첫주택 대출 한도는 다음 4가지 조건이 겹쳐져 가장 낮은 값으로 결정됩니다.

👉 대출 한도 공식

  1. 담보가치 × LTV 비율

  2. DTI 한도

  3. DSR 한도

  4. 상품별 최대 한도(디딤돌/보금자리 각기 다름)

은행은 이 4개 중 가장 낮은 금액을 최종 승인합니다.
즉, LTV가 넉넉하다고 한도가 많이 나오지 않고,
소득이 높다고 무조건 크게 나오지도 않는다는 뜻입니다.

2. 1단계: 담보가치 × LTV 계산

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👉 LTV(Loan To Value) 기본 이해

집값 대비 몇 %를 빌려주는지를 뜻하는 비율입니다.

생애첫주택 LTV 기본값

  • 투기·조정지역: LTV 70%까지 가능

  • 비규제지역: LTV 80%까지 가능

→ 하지만 생애첫주택으로 정부 상품(디딤돌·보금자리)을 이용할 경우
LTV 80%까지 우대받는 경우가 많습니다.

예시)

매매가 4억 원 아파트, 비규제지역
→ 4억 × 80% = 3.2억이 최대 담보상 LTV 한도

그러나 여기서 끝이 아닙니다.
실제 한도는 대부분 소득 기반 DSR/DTI에 의해 더 줄어듭니다.

3. 2단계: 은행이 알려주지 않는 DTI 계산 방식

DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 주택담보대출 원리금 비중입니다.

공식은 아래와 같습니다.

👉 DTI 계산식
(전체 대출 원리금 + 신규 주담대 원리금) ÷ 연소득

DTI 제한은 상품·지역별로 다른데,
생애첫주택 대출에서는 DSR 비중이 더 크기 때문에
요즘은 DTI보다 DSR이 더 중요합니다.

4. 3단계: 은행이 가장 중요하게 보는 DSR

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DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계가
소득의 몇 %인지 보는 규제입니다.

생애첫주택 DSR 기본 기준

  • 40% 이내 (일반적인 직장인 기준)

  • 신혼부부·청년 우대 적용 시 → 약간 완화 가능

👉 DSR 계산식
(기존 대출 원리금 + 신규 대출 원리금) ÷ 연소득

이 DSR에서 가장 중요한 건
신규 대출 원리금을 먼저 계산하고 → 소득으로 나누기라는 점입니다.

즉,
소득 대비 원리금이 40%를 초과하면
LTV가 3.2억이 나와도 실제로는 2억, 1.5억만 나오기도 합니다.

5. 4단계: 상품별 최대 대출 한도

생애첫주택 대출이라 해도 상품마다 한도가 다릅니다.

💡 디딤돌대출 한도

  • 최대 3.6억

  • 신혼부부는 4억까지 우대

  • 금리: 2%대 초반

💡 보금자리론 한도

  • 최대 5억 원

  • 생애최초 특례 시 더 완화

  • 금리: 3%대 중반

💡 특례보금자리론(시즌별)

  • 최대 5억~6억대

  • 정책에 따라 변동

따라서 집값이 높아도
상품 한도에서 “컷” 되는 구조입니다.

6. 실제 사례로 보는 생애첫주택 대출 한도 산정

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📌 상황

  • 35세 직장인

  • 연봉 4,200만 원

  • 매매가 3억 5천만원 아파트

  • 다른 대출 없음

  • DSR 기준 적용

① LTV 기준

3.5억 × 80% = 2.8억

② DSR 기준

신규 대출 2.8억을 30년 분할 상환한다고 가정
→ 연 원리금 약 1,660만 원
→ 1,660만 ÷ 4,200만 = 39.5%

→ DSR 40% 아래이므로 통과.

따라서 실제 한도는
👉 LTV 2.8억 그대로 승인

📌 상황 2 (한도가 줄어드는 케이스)

  • 연봉 3,000만 원

  • 매매가 4억

  • 기존 학자금대출 연 120만 원

  • 디딤돌대출 신청

① LTV 기준

4억 × 80% = 3.2억

② DSR 계산

디딤돌대출 3.2억, 30년
→ 연 원리금 약 1,850만 원
기존 학자금 120만 원 포함 → 총 1,970만 원

1,970만 ÷ 3,000만 = 65.6% (초과)

→ 대출 불가

은행이 내놓는 실제 한도

DSR 40% 안에 들어오려면

3,000만 × 40% = 1,200만 원 이내
연간 원리금 합계 ≤ 1,200만
= 신규 대출 원리금 1,080만 원 이내

이를 월납입 기준으로 환산하면
→ 약 1.8억~2억대 정도까지 한도가 줄어듭니다.

즉,
겉으로는 LTV 3.2억이 나오지만
실제 승인금액은 2억 수준이 되는 구조입니다.

7. 생애첫주택 한도 많이 받는 방법 (은행이 말 안 하는 팁)

① 상환기간을 40년으로 늘리기

→ 원리금이 줄어 DSR 통과 가능

② 기존 대출 즉시 상환

→ 학자금·마이너스통장도 원리금 포함되므로 한도 크게 줄임
→ 작은 대출이라도 정리하면 효과 큼

③ 배우자 소득 합산(맞벌이)

→ 소득이 증가하면 DSR 비율이 떨어져 한도 증가

④ 신혼부부·생애최초 우대 적용하기

→ LTV·금리·한도 모두 우대 가능

⑤ 고정금리 선택 시 한도 상승

변동금리는 은행이 ‘위험도’를 더 크게 계산하기 때문에
고정금리가 한도 산정에 더 유리한 경우가 많습니다.

FAQ : 생애첫주택 대출 한도 Q&A

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Q1. 집값이 5억인데 한도는 왜 2억만 나오는 건가요?

→ LTV가 아니라 DSR 때문에 잘리는 대표적 사례입니다.

Q2. 소득이 높으면 한도 무조건 많이 나오나요?

→ 기존 대출·상환기간·금리에 따라 달라집니다.

Q3. 배우자 소득 합산하면 무조건 유리한가요?

→ 대부분 유리하지만, 배우자가 기존 대출이 많으면 오히려 불리할 수도 있습니다.

Q4. 생애첫주택인데 왜 LTV 80% 안 나오나요?

→ 규제지역이거나 소득·DSR 기준 때문에 줄어든 경우입니다.

Q5. 디딤돌이랑 보금자리 한도 차이는?

→ 디딤돌 최대 4억 / 보금자리는 5억~6억까지 가능.


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